Družstevní byty jsou zajímavou příležitostí a jednou z možností řešení vlastního bydlení. Představují specifické vlastnictví, které se může dříve či později transformovat do osobního. Plánujete koupit družstevní byt? Tento článek vám ukáže jak na to.
Koupě družstevního bytu se dá v zásadě řešit předhypotékou, nezajištěným úvěrem ze stavebního spoření, nebo klasickou hypotékou. Každý úvěr se chová jinak a svoje specifika. My si nyní povíme o každém z nich.
Tento specifický úvěr využijete v případě, kdy nemáte možnost krátkodobé zástavy jinou nemovitostí (např. byt rodičů), kterou byste po převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví vyvázali.
Jde o to, že družstvo nemůže dát do zástavy svůj majetek kvůli cizímu úvěru, ale zjistili jste si u družstva, že je následně možný převod bytu do osobního vlastnictví.
Předhypotéka je dočasně nezajištěný úvěr, tzn. zatím na ničem nevázne zástavní právo, ale banka vám poskytne peníze na úhradu kupní ceny.
Max. výše předhypotéky je 90 % z výše odhadu. Aby se odhad dal zpracovat je nutné, aby byt právně existoval tzn. byl zapsaný v katastru. Jak to zjistit najdete v našem aktuálním ebooku nacházející se na Hypotéka na byt.
S bankou uzavíráte dvě smlouvy, o předhypotečním úvěru a pak klasickou hypotéku. A to z důvodu, že nejprve vyčerpáte předhypotéku na úhradu kupní ceny za družstevní byt a následně žádáte družstvo o převod do osobního vlastnictví.
Jakmile je byt váš, vyčerpáte hypotéku (ve stejné výši jako předhypotéku), kterou jednorázově splatíte předhypotéku a dále splácíte už jen hypotéku.
Nemusíte se bát, že byste platili souběžně dva úvěry. Po vyčerpání předhypotéky platíte jen úrok, protože jistinu splatíte hypotékou.
A když vyčerpáte hypotéku, kterou splatíte předhypotéku, platíte jen klasickou měsíční splátku hypotéky. Jde z toho hlava kolem, že? Proto mi klidně pošlete zprávu přes formulář dole, rád vám vše vysvětlím.
Příklad kombinace předhypotéky a hypotéky (80 %) na družstevní byt
| Výše předhypotéky | Splatnost | Úrok | Fixace | Splátka | Pojištění | Splátka celkem | Zaplaceno celkem |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 500 000 Kč | 1 rok | 9,99 % | 1 rok | 29 138 Kč | 0 Kč | 29 138 Kč | 355 650 Kč |
| Výše hypotéky | Splatnost | Úrok | Fixace | Splátka | Pojištění | Splátka celkem | Zaplaceno celkem |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 500 000 Kč | 30 | 5,34 % | 5-10 | 19 545 Kč | 0 Kč | 19 545 Kč | 3 527 996 Kč |
Pro výše uvedenou (před)hypotéku potřebuje svobodný, bezdětný člověk do 36 let, bez dalších závazků cca 40 000 Kč měsíčně čistého. U vybraných bank umíme zajistit sazbu stejnou pro variantu s pojištěním i bez.
Tento typ úvěru bych doporučil v případě, kdy víte na beton, že družstvo nebude převádět byty. Důvody mohou být různé. Čerpalo nějaký zvýhodněný úvěr, nebo dotaci a v podmínkách této podpory je zákaz převádět byty do vlastnictví po nějakou dobu, nebo si družstevníci zanesli do stanov, že prostě byty budou na věky majetkem družstva.
S dovolením si přihřeji polívčičku. Roky jsem byl předsedou družstva, takže jsem schopný vám poradit, kde si ověřit, jak je to s převodem družstevních bytů.
Úvěry ze stavebka lze kombinovat, takže cena bytu není pro nás limitující, nicméně vzhledem k cenám si dovolím tvrdit, že bychom mohli vystačit s jedním úvěrem, s limitem do 3 500 000 Kč.
Příklad úvěr ze stavebního spoření
| Výše úvěru | Splatnost | Úrok | Fixace | Splátka | Pojištění | Splátka celkem | Zaplaceno celkem |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 500 000 Kč | 25 let | 5,69 % | 3 roky | 22 181 Kč | 0 Kč | 18 622 Kč | 3 159 133 Kč |
Jak vidíte úrok je nižší, jak u předhypotéky a není zas o tolik vyšší jako u klasické hypotéky. Splatnost je max. 25 let, drobná vada na kráse… Nesmíme však zapomenout, že se bavíme o úvěru bez jakéhokoliv zajištění.
Hypotéku tak jak ji známe můžeme použít na koupi družstevního bytu ve dvou případech: a) dáme do zástavy jinou nemovitost, např. váš druhý byt, nebo nemovitost někoho z rodiny, b) družstvo podepíše zástavní smlouvy.
Druhý případ je velmi ojedinělý a počítal bych s ním spíše u malých družstev, protože velká (mající v názvu bytová) nám zástavky nepodepíší.
Každopádně zde můžeme uvažovat o 100 % hypotéce na družstevní byt. V článku Je možné získat hypotéku bez hotovosti najdete vše ohledně 100 % financování.
Potřebujete řešit úvěr na koupi družstevního bytu? Stačí vyplnit formulář a vše s vámi v klidu a nezávazně proberu.
Váš dotaz.
Mgr. Ing. Tomáš Janeček
právník a hypoteční specialista s 20letou praxí
