Nejprve k pojmu fixace. Je to doba, po kterou se nezmění úrok uvedený ve smlouvě o hypotečním úvěru a na její délce se dohodnete s bankou.
Obecně platí, že čím je fixace delší, tím je úroková sazba vyšší a naopak. Ale není tomu tak vždy.
Jen tak pro zajímavost např. Česká spořitelna nabízela 1letý a 2letý fix za 3,59 % a 5letý, nebo 8letý fix za 2,19 %.
Další zajímavostí je např. ČSOB, která nabízela 1letý fix za 3,19 %, tedy na stejné úrovni jako 15letý a 20letý fix. Naproti tomu 5letý fix byl na úrovni 1,99 %.
Nechme kombinací, daleko zajímavější je říci, jaký to má pro vás význam? Při volbě fixace bych nejprve doporučil si zodpovědět následující otázky.
Máte-li rádi jistotu, stejně jako já, pak pro vás bude lepší volit spíše střednědobou až dlouhodobou fixaci.
Samozřejmě záleží na výši hypotéky a době splácení. Pokud se chcete pohybovat v rámci běžných mezí, tzn. doba splácení min. 20 let, pak je rozumné volit minimálně 5letý fix.
Není problém, ale získat stejnou úrokovou sazbu pro rozmezí fixace 3–7 let.
Hypotéka mnohdy není záležitost na několik let, ale ve většině případů se bavíme minimálně o 15 letech, častěji však o 20, 25 a někdy i 30 letech.
Zde platí, že čím je delší doba splácení, tím je i nižší měsíční splátka. Někdo to tak preferuje, protože nechce vydělával jen na splácení hypotéky, někdo chce platit co to jde, aby se brzy zbavil dluhu.
Chcete-li ze začátku splácet co nejméně, zvolte si tedy splatnost hypotéky na 20, 25 a více let. S tím souvisí, že bude lepší zvolit i delší fixaci např. v rozmezí 5 až 8 let.
Existují samozřejmě ještě delší fixace, na 10, nebo 15 let.
Do plánování fixace vám také vstupuje novinka v podobě mimořádných splátek. V případě realizace mimořádných splátek se tyto promítnou dosti zásadně co splátkového kalendáře a to tak, že podle jejich výše, zkrátí celkovou dobu splatnosti.
Pro vás to má význam v tom, že pokud byste byli schopni dávat mimořádné splátky v maximální výši (tak jak to umožňuje zákon), pak je dobré uvažovat klidně i o delším fixu.
Pokud si půjčíte 2 000 000 Kč, tak každých 12 měsíců můžete umořit až 500 000 Kč. Teoreticky tak můžete takovou hypotéku splatit za méně, než 4 roky.
Ne každý má asi možnost splatit svoji hypotéku na čtyřikrát. Nicméně i pro ty, co by chtěli dávat mimořádné splátky nepravidelně, nebo v nižších částkách, má smysl tuto skutečnost promítnout do volby fixace.
Před nedávnem jsem řešil refinancování klientovi, který věděl, že bude schopen dávat každých 12 měsíců určitou minimální sumu jako mimořádnou splátku.
Propočítal jsem mu, že díky nim se celková doba splatnosti zkrátí z 15 let na 10 let. S klientem jsem se bavil o tom, jestli chce sázet na pokles úroků v budoucnu, nebo má raději jistotu.
Řekl mi, že chce mít co nejdéle jistotu, že se úrok nehne. Navrhl jsem mu několik variant fixací vč. 10leté. Klient se následně rozhodl pro 7letý fix, protože si chtěl nechat otevřená vrátka pro možnost doplacení celé hypotéky po uplynutí 7leté fixace.
Naopak, kdyby se mu to nepovedlo, zůstávala v budoucnu možnost 3letého fixu. Získal tedy řešení, které bylo schopno zohlednit v podstatě jakoukoliv změnu v rodině, navíc jsem klientovi vyjednal 7letou fixaci za cenu 3letého fixu.
Váš dotaz.
Mgr. Ing. Tomáš Janeček
právník a hypoteční specialista s 20letou praxí
