Více jak rok je v platnosti doporučení ČNB zakazující bankám poskytovat 100 % hypotéky. Nicméně stále jde o jednu z nejhledanějších frází na webu a čím dál tím více klientů mne žádá o radu, jak financovat stavbu domu, nebo koupi bytu bez koruny v kapse. Zde se dočtete, jak na to a na co si dát hlavně pozor.
Vznik tohoto článku je příběh sám o sobě. Původně se měl jmenovat „3 nejdůležitější věci, když chcete 100 % hypotéku“.
Když jsem ale začal psát o tom, jak vysoký příjem potřebujete na 100 % hypotéku (lepší bude to nazývat 100 % financování), zjistil jsem, že píši osmou stranu.
Proboha! Kdo to bude číst? A to jsem ještě zdaleka neměl dopsáno. Proto jsem zvolit jiný přístup.
Celé téma týkající se 100 % financování jsem rozdělil na tři části:
V tomto článku budu řešit první téma. Navíc jde o upgrade tohoto článku Jak nově řešit 100 % hypotéku?, který vznikl před rokem a popisoval jako jeden z prvních možnosti 100 % financování.
Výběr banky je alfa a omega úspěchu. Totiž ne každá banka vám poskytne hypotéku na koupi bytu, nebo stavbu domu, když nebudete mít vlastní prostředky.
K tomu je totiž třeba znát podrobně metodiku jednotlivých bank, s čímž vám samozřejmě pomůže jen odborník; hypoteční specialista.
Všechny banky v České republice můžu rozdělit do tří kategorií:
Například nepochodíte u ČSOB, resp. Hypoteční banky, Ery atd. V metodice mají přímo uvedeno: „Pro úvěry s LTV nad 80 % není možné akceptovat vlastní prostředky klienta získané formou jiného závazku (tj. např. úvěr, půjčka atd.).“
„Použití vlastních/ostatních finančních prostředků je nutné vždy před hypotečním úvěrem.“
Co to tedy znamená? Rozhodně to neobejdete například vyčerpáním neúčelového úvěru dva měsíce předem. Pokud to nedoložíte účel takové půjčky započítají vám je do LTV.
Jde o banky, které sice toleruje souběh úvěrů, ale jen do 90 % LTV. Sem patří např. mBank. Chcete kupovat byt, nebo dům v hodnotě 2 000 000 Kč. V součtu úvěrů můžete dle mBank (nebo i UniCredit Bank) financovat maximálně 1 600 000 Kč hypotékou, protože:
V tomto případě se oběma úvěry dostanete v součtu do 90 % LTV. Celá problematika správné kombinace úvěrů je popsána v článku, Jak správně kombinovat úvěry, když potřebujete 100 % hypotéku.
Jsou banky, které za určitých okolností umí pomoci se 100 % financováním. Patří sem např. Sberbank, Moneta, nebo Wüstenrot hypoteční banka.
Každá z bank se ale liší podle toho, jak spočítají váš disponibilní příjem. A to může snadno celý záměr shodit, protože musíte navzájem započítat splátky u obou úvěrů.
Koho se to nejvíce týká? Ano, podnikatelů – paušalistů. Nakonec detaily najdete v článku Jaký musíte mít příjem pro 100 % hypotéku.
Tato zkratka je notoricky známá, objevíte ji kdekoliv se něco šustne na téma hypotéka na byt, nebo hypotéka na koupi domu, ale málokde ji najdete prakticky vysvětlenou.
Obecná definice říká, že jde o poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti. Skvělé! Ale co se vlastně rozumí hodnotou zastavované nemovitosti? Je to kupní cena?
Zástavní hodnotu, tedy částku, ze které se počítá hypotéka, stanovuje smluvní odhadce banky na základě metodiky pro odhadování cen nemovitostí.
Zkráceně řečeno spočítá za kolik by ošklivá banka zpeněžila nemovitost, kdybyste přestali splácet svoji hypotéku.
No a zde se dostáváme k jádru problému, neboť odhadce může směle stanovit zástavní hodnotu nižší, než je třeba kupní cena.
Pro příklad; kupujete byt za 3 000 000 Kč, ale odhad vyjde na 2 800 000 Kč, takže banka spočítá hypotéku max. do výše 90 % tj. 2 520 000 Kč. Podle typu banky (viz výše) musíte zbytek dorovnat ze svého, nebo úvěrem.
Zkuste to se mnou nezávazně probrat. Stačí napsat na tomas@hypotekyjanecek.cz, nebo zavolejte na +420 605 44 65 43. Hypotéku na dům si můžete porovnat také v hypoteční kalkulačce.
Váš dotaz.
Mgr. Ing. Tomáš Janeček
právník a hypoteční specialista s 20letou praxí
