Je možné získat hypotéku bez hotovosti

Aktuální problém 100 % hypoték

Poté, co ČNB zakázala 100 % hypotéky začaly se nahrazovat vlastní zdroje dalším úvěrem. Nejprve se tak dělo souběhem hypotéky a stavebka, později spotřebákem. ČNB se navíc nelíbilo, že dochází k celkem úspěšnému obcházení jejího nařízení, a tak začala konat (rozumějte kontrolovat).

Vlivem nepříjemných kontrol nejprve dofinancování zatrhly stavební spořitelny. Na jejich místo ihned nastoupily drahé spotřebáky. Nicméně banky moc dobře vědí, na co klienti jejich úvěry „bez účelu“ chtějí.

Proto banky poskytující spotřebitelské úvěry alespoň krátí splatnosti např. na max. 96 měsíců i u úvěrů, kde je jinak splatnost až 10 let. Tím se snaží ztížit přístup k dofinancování.

Banky poskytující hypotéky také nechtějí zůstat pozadu a kryjí si záda např. tím, že před čerpáním hypotéky znovu nahlédne do registrů a pokud zde zjistí nový úvěr, nedovolí vám načerpat hypotéku.

Možnosti hypotéky bez hotovosti

Jenže hypotéky se neustále vyvíjí a banka samozřejmě hledají cesty jak dostat peníze k lidem. Moc dobře vědí, že lidé 100 % hypotéky prostě potřebují. My si nyní ukážeme, jaká řešení dnes existují a myslím, že u mnohých i realizovatelné. Vybírat lze z několika možností:

1. Souběh úvěrů

Jde o kombinaci zajištěného úvěru nemovitostí a nezajištěného úvěru, nejčastěji ze stavebního spoření. Hned na úvod je fér zmínit, že ne všechny banky a stavební spořitelny toto umožňují.

Celá řada z nich jede podle výše uvedeného scénáře, kdy se nezdráhá před čerpáním nahlédnout do registrů, aby se přesvědčila, že jste si nevyřídili druhý úvěr na dofinancování. 

Tam kde to jde může 100 % financování vypadat třeba takto. Kupujete dům za 7 000 000 Kč, přičemž jej profinancujete prostřednictvím zajištěného úvěru ve výši 6 300 000 Kč (90 %) a zbytek úvěrem ze stavebka ve výši 700 000 Kč (10 %).

Konkrétní čísla najdete v Příběhu týdne, jak jsem řešil 100 % hypotéku na koupi domu.

2. Dozajištění jinou nemovitostí

Zní to bláznivě, ale není na tom nic složitého, zvláště, pokud jinou nemovitost vlastníte. Nejlépe příklad: rodina bydlí ve vlastním bytě, který si chtějí nechat a následně jej pronajímat. Nyní plánují koupit dům, ale nemají nic našetřeno. Manžel pracuje, žena je na mateřské, dvě malé děti.

Kritici mohou namítnout, jak je rizikové si brát hypotéku, když je jeden příjem v rodině, ale víte, kolik takových případů je? Ročně se prodá hypoték celkem za čtvrt bilionu…! Nechme tedy stranou jak kdyby, co kdyby a řekněme si, jak by to fungovalo v tomto případě.  

Rodina chce kupovat dům třeba za 4 000 000 Kč a má byt v hodnotě 1 000 000 Kč. Obě nemovitosti mají souhrnnou hodnotu 5 000 000 Kč. Kupovaný byt 4 000 000 Kč, tím pádem můžeme čerpat 100 % hypotéku ve výši 4 000 000 Kč, která je zároveň hypotékou do 80 LTV. To je maglajs co?

Takže popořadě:

• Banka poskytne maximální výši hypotéky do 80, resp. 90 % odhadní hodnoty nemovitosti. Zjednodušeně řečeno, je jí jedno kolik jich bude mít v zástavě.
• Když sečteme hodnotu obou dostaneme 5 000 000 Kč a 80 % z toho jsou 4 000 000 Kč, což zároveň znamená, že rodina může koupit dům bez koruny v kapse. Co když nemají žádnou nemovitost a bydlí v nájmu?

Pak je řešením se domluvit s někým v rodině, zdali by nebyl od té lásky a neposkytl svoji nemovitost jako dozajištění.

Už slyším i přes zavřené dveře všechny hatery jak jim letí tlak nahoru, krev kypí v žilách a oči lezou z důlku: „Jak se opovažuješ tady psát něco v tom smyslu, že chceme po našich babičkách, aby dávaly všanc svůj byt, o který jisto jistě přijdou až nás všechny vyhodí díky COVID z práce a exekutor zabaví všechno vč. bedničky brambor ve sklepě?!“

Opět díky praxi mohu říct, že toto se dělo (ne běžně, ale mimořádné situace vyžadují mimořádná řešení) už v době, než ČNB zatrhla 100 % hypotéky.

Druhou nemovitost lze totiž vyvázat velmi rychle, jakmile klesne zůstatek hypotéky na sjednané LTV. Tedy pokud jsme čerpali hypotéku 4 000 000 Kč a šlo o 80 % hypotéku, pak stačí když její zůstatek bude 3 200 000 Kč. Jak toho docílit? Jednoduše, např. mimořádnou splátkou, kterou lze paradoxně realizovat úvěrem ze stavebního spoření po prvním roce trvání hypotéky.

3. Půjčka v rodině

Pod tím si lze představit jak klasickou půjčku v rodině, nebo že si chybějící částku někdo půjčí v bance a vám ji poskytne. Obojí lze následně vrátit zase např. z úvěru ze stavebního spoření.

Že je to na hlavu? Taky mám ten pocit. Nemůžeme řešit 100 % financování napřímo, ale zpětně to jde. Stojíte před podobným problémem? Proberte to s námi nezávazně, stačí vyplnit formulář níže.