Možnosti a účely hypotéky na dům

Předschválení hypotéky

Funguje tak, že máte kompletně schválenou hypotéku vč. podepsané smlouvy o hypotečním úvěru, ale zároveň nemáte vybranou konkrétní nemovitost. Jde vlastně o připravenou hypotéku do šuplíku.

Předschválenou hypotéku dnes nenabízí každá banka a dá se říci, že se tento typ úvěru vyvinul díky stavu na trhu nemovitostí, který již nějakou dobu přetrvává především ve větších městech. 

O domy je nouze a dobré nabídky se v inzerci moc dlouho neohřejí. Realitky nemusí ani moc vynakládat úsilí, aby prodaly i kozí chlívek. 

Proto banky přišly se službou, kdy vám schválí zcela hypotéku, podepíší s vámi smlouvu o poskytnutí úvěru (ovšem bez zástavních smluv) a vy máte nějakou dobu na to, abyste si našli dům a hypotéku vyčerpali. Podle konkrétní banky jde hledat dům 1-3 roky. 

Na co si dát pozor

Jak píši výše, jde o standardně uzavřenou úvěrovou smlouvu. Z toho plynou jak pro banku, tak pro vás nejen práva, ale hlavně povinnosti To je dobré mít na paměti.

Vaší hlavní a podstatnou povinností je vyčerpat hypotéku ke smluvenému účelu, tedy koupi domu. Pokud tak nebudete schopní zaplatíte bance obvykle sankci ve výši 5 % z nečerpané částky. U hypotéky 5 000 000 Kč je to rovných 250 000 Kč. Pokud chcete znát podrobnosti přečtěte si jak funguje předschválení hypotéky.

Koupě domu s hypotékou

Podstata spočívá v tom, že kupujete dům, na kterém vázne zástava banky, která poskytla hypotéku na koupi současnému majiteli.

Nemusíte se bát, že na dům vy nedostanete hypotéku. Vše probíhá tak, že z vaší hypotéky se doplatí majitelova. K tomu je potřeba, aby jeho banka vystavila tzv. vyčíslení mimořádné splátky. Součástí tohoto vyčíslení musí být souhlas původní banky se zástavou vaší banky druhé v pořadí.

Díky tomu můžeme vložit na katastr zástavu pro vaši banku a načerpat hypotéku, kterou se uhradí část kupní ceny přímo na úvěrový účet prodávajícího. Hypotéka prodávajícího a zástava jeho banky pak zanikají, což je následně třeba doložit vaší bance.  

Na co si dát pozor

U předčasného splacení hypotéky mohou nastat dvě situace a to podle toho, kdy byla původní hypotéka uzavřená:

1. Podle starých podmínek, tzn. před 1. 12. 2016, ale dosud nebyla refinancovaná, ani u ní neproběhla obrátka (refixace) v rámci stávající banky. V tomto případě se připravte na to, že banka bude chtít po prodávajícím v případě mimořádné splátky sankci podle původní smlouvy. Můžeme se bavit např. o 5 % z výše mimořádné splátky.
2. Podle zákona č. 257/2016 Sb., tzn. sice před 1. 12. 2016, ale refinancovaná, refixovaná, nebo uzavřená po tomto datu. V těchto případech se mimořádná splátka řídí zákonem o spotřebitelském úvěru. To prakticky znamená, že banka nemůže chtít po svém klientovi tak vysoké sankce jako v předchozím případě.

Výše uvedené může mít vliv na výši kupní ceny, protože majitel může chtít promítnout sankci do kupní ceny. Nicméně nemějte obavy, s tímto máme bohaté zkušenosti.

Koupě domu a rekonstrukce

Současně s koupí můžeme naplánovat i opravu domu. Velmi bude záležet na rozsahu, protože pokud půjde o jednodušší práce, na které stačí ohláška, bance bude obvykle stačit položkový rozpočet napsaný v Excelu.

U rozsáhlejších oprav, demolic, přístaveb, vestaveb apod. bude třeba stavební povolení, projekt a rozpočet. Zde bych rád upozornil především na časové hledisko. 

Zpracovat projekt a zařídit stavební povolení není otázka měsíce. Pokud byste chtěli skloubit oba účely (koupě rekonstrukce) do jedné hypotéky, museli byste být domluvení s prodávajícím, aby vám poskytl dostatek času nemovitost detailně prozkoumat, zaměřit atd., aby se dalo zpracovat vše potřebné.

Častější bývá, že jednou hypotékou řešíme koupi, mezi tím můžete zadat projekt a další věci a jakmile je nemovitost vaše, zajistíme druhou hypotéku na opravu.

Na co si dát pozor

Především v případě větších rekonstrukcí vyžadující stavební povolení (většinou jde o zásah do nosných konstrukcí) bude banka počítat tři typy odhadu nemovitosti:

• Aktuální odhad představuje hodnotu domu tak jak je nyní.
• Budoucí odhad je hodnota domu po rekonstrukci. 
• Minimální odhad je stav nemovitosti v rámci probíhající rekonstrukce. Např. pokud plánujte vyměnit krovy, bude to hodnota domu bez střechy, tzn. minimální. 

A právě z minimálního odhadu se počítá max. výše hypotéky na koupi. Zní to divně, ale má to svoji logiku. Banka totiž musí počítat se situací, že se klient pustí do oprav a přestane splácet.

Pak bance zůstane barák bez střechy, který bude mít nižší hodnotu, než před rekonstrukcí. Upozorňuji na to především z toho důvodu, že je třeba s tím počítat v rámci koupě a správného nastavení celého finančního plánu, především z pohledu vlastních zdrojů. Ale nebojte s tímto máme bohaté zkušenosti.

Koupě mobilních domů

Jejich nespornou výhodou bude rychlost zhotovení. Spolehlivě je vytopíte zavčas dovezeným gyrosem od Vietnamců a když vás nakrknou sousedi jednoduše si domluvíte kamion na sobotu a domek si necháte dovést blíž Praze.

Ovšem hypotéku na mobilní dům dostanete pouze za předpokladu, že na čas zapomenete na mobilitu a ukotvíte jej na patkách. Také nemusí být evidovaný v katastru nemovitostí, v tomto případě jde ručit pozemkem na kterém bude mobilní dům stát, nebo jinou nemovitostí.

A samozřejmě musí sloužit k bydlení, žádná ubytovna pro zahraniční dělníky. Poskytování hypoték pro tento typ domu bohužel nemá upravená každá banka.

Koupě od insolvenčního správce

Existují dvě možnosti financování:

• Klasickou hypotékou především, když se nemovitost prodává mimo dražbu. Banka od banky se pak liší podmínky čerpání. Některé stačí podání návrhu na vklad vlastnického práva na katastr, někde je třeba počkat na zápis zástavy do katastru.
• Předhypotékou, která se využije v situaci, kdy není možné podepsat zástavní smlouvy, nejčastěji, pokud se nemovitost prodává v dražbě.  

Pozor: Některé banky nefinancují, pokud by se jednalo o koupi z insolvence od osoby blízké nebo jinak spřízněné. 

Koupě domu v dražbě

Rozlišujeme dva typy dražeb, dobrovolné a nedobrovolné. Podle toho pak můžeme volit i způsob financování. V případě dobrovolné dražby můžeme použít klasickou hypotéku, ovšem bude záležet na právním stavu domu.

Pokud na něm nebudou váznout žádné zástavy můžeme hypotéku zajistit jím. V opačném případě musí jít do zástavy jiná nemovitost. U nedobrovolné dražby musíme opět počítat s pomocí Předhypotéky, samozřejmě pokud nemám do zástavy jinou nemovitost. 

Na co si dát pozor

Především v případě nedobrovolných dražeb je problém při zpracování odhadu pro účely hypotéky. Povinný (stávající majitel) většinou nemá zájem spolupracovat. No není čemu se divit. Nicméně to znamená, že bez odhadu nevezme banka tuto nemovitost do zástavy a je třeba mít nemovitost jinou.

100 % hypotéka 

To je fenomén dnešní doby. Většina klientů by uvítala, kdyby banky poskytovaly opět 100 % hypotéky. Na papíře je to možné, ale ve skutečnosti k mání nejsou.

Proto si musíme vypomoci dvěma způsoby:

• Zástava druhou nemovitostí a při nejbližší možné příležitosti se ji snažit vyvázat.
• Dofinancování druhým úvěrem. Obvykle je to tak, že si druhý úvěr vezme někdo jiný, vám peníze poskytne jako půjčku a jakmile máte zapsané vlastnictví refinancujeme půjčku dárce vašim úvěrem (např. že stavebního spoření).

Problematika 100 % hypoték by vydala na samostatný článek, proto jsem jej pro vás připravil. Vše se dočtete v příběhu klientů.

Špeky na závěr

Závěrem bych si dovolil uvést špeky se kterými jsme se setkali (a setkáváme) v rámci každodenní praxe. V podstatě je jedno, zdali by se jednalo o dům kamenný, nebo cihlový dům, poznatky jsou využitelné obecně:

• Stav v katastru neodpovídá skutečnosti; klienti kupovali dům, který byl v katastrální mapě zakreslený jako jednoduchá stavba se čtvercovým půdorysem, ale stávající majitel dostavěl další křído ve tvaru L, nicméně se nezatěžoval se zápisem do katastru. Toto je samozřejmě problém nejen pro vás, ale hlavně pro banku, protože dokud neuvedete vše do souladu asi nevyčerpáte hypotéku.
• K nemovitosti nebyl zajištěný právní přístup; česky řečeno k domu byste se dostali leda tak padákem, protože pozemek, na němž dům stojí je obklopen jinými pozemky. To znamená, že když byste chtěli k domu, museli byste třeba přes sousedovi pozemky. Což by sice asi toleroval, ale pro banku je toto nevhodná zástava. Nezoufejte, je to řešitelné. Banka před čerpáním bude určitě chtít, abyste si se sousedem dohodli věcné břemeno zajišťující, že se dostanete ke svému domu.
• Odhadní hodnota domu je nízká. V dnešní době nic neobvyklého. Hlad po nemovitostech je obrovský a prodávající to s cenou přehání. Jednoduše se může stát, že odhadce stanoví nižší odhad domu, než je kupní cena. Řešením pak může být nabídnout bance dozajištění jinou nemovitostí. 

Takových jobovek je celá řada, vydám o nich jednou knihu, nicméně tak dlouho čekat nemusíte. Pokud plánujete koupi domu, poraďte se se mnou zdarma. Formulář níže už se těší na vaše řádky.