10 kroků k nejvýhodnější hypotéce

Co je to nejvýhodnější hypotéka

České banky se netají svými plány zpřísňovat poskytování hypoték v roce 2018. Vychází především z doporučení České národní banky, takže už ani tak nepůjde o úrok, ale hlavně o to hypotéku dostat. Kdo by taky chtěl platit drahý nájem, že?

Proto nejvýhodnější hypotékou budeme asi v budoucnu chápat úvěr, který nám zafinancuje náš záměr. Jak tedy postupovat?

1. Zjistěte, kolik vám banka půjčí

Je to opravdu alfa a omega každé hypotéky. Není nic horšího než mít podepsanou rezervaci, lépe zaplacenou rezervaci a zjistit, že vám banka nepůjčí.

Nemusí to být ani tak z důvodu záznamu v registrech jako z hlediska posouzení celkových příjmů a výdajů.

V článku HN (první odkaz) se to píše jasně, banky budou posuzovat přísněji příjmy a výdaje. Jednak je k tomu nutí zákon a jednak ČNB.

V praxi to bude skutečně vypadat tak, a dnes to již není výjimka, že banka bude chtít vědět naprosto přesně kolik platíte za jídlo, ošacení apod.

Nicméně některé banky to dnes tak přísně nehodnotí. Nechají si podepsat, že kromě splátek nic jiného neplatíte a v žádosti o hypotéku uvedou u „Další výdaje“ nulu, nebo nesmyslných 1 000 Kč, aby se koza nažrala.

2. Víte, jak celý záměr profinancovat?

Druhá neméně důležitá věc. Ta tam je doba, kdy bankám bylo celkem jedno, jak budete financovat celý záměr. Dílem poskytovaly 100% hypotéky, dílem šlo např. koupi bytu financovat hypotékou a dalším úvěre. 

Dnes už to bohužel nejde a na prstech jedné ruky by se daly spočítat banky, které povolují souběh úvěrů.

Většinou vyžadují minimálně 10 % vlastních zdrojů s tím, že vám poskytnou 90% hypotéku, nebo tolerují další úvěr spolu s hypotékou. jen do 90 % hodnoty zástavy. Takže zase musíte mít minimálně 10 % vlastních zdrojů.

3. Nespoléhejte se na kalkulačky

Denně se s tím setkávám. Klient mi volá, že dle jakési kalkulačky na webu mu vyšlo, že dosáhne na 2 500 000 Kč a jestli mu mohu najít nejvýhodnější hypotéku.

Nebo, že byl v bance a paní u spočítala, že by k tomu mohl mít ještě 20 % navíc.

Obvykle se ptám: „A udělali jste prescoring?“. Klient: „Ne, co to je?“

Jde o jednoduchý proces, kdy s vámi vyplním žádost o hypotéku (např. 2 500 000 Kč) a nechám vybranou banku, aby prošla vaše registry a posoudila životaschopnost celého případu.

Jedině tak máte jakž takž jasno v tom, kolik vám banka půjčí podle vašeho příjmu a kvality bankovních registrů.

4. Zajistěte si relevantní nabídky

Vzhledem k měnícím se pravidlům se vám lehce stane, že dostanete od bank různé nabídky, které nelze porovnat. Je to jednoduchý a průhledný trik, kdy vám banka udělá kalkulaci na 80 % hypotéku, s pojištěním, kreditkou a práci v uranovém dole, protože u ní je nejnižší sazba. Klasika.

O to víc je důležité srovnávat správné úvěry. Nechce se vám s tím ztrácet čas? Nedivím se, proto si najměte hypotečního specialistu. Nic vás to nebude stát, ale ušetříte si čas a nervy.

5. Projděte si všechny banky

Nedávno se mi stalo, že za mnou přišel mladý manželský pár, kde pán měl smlouvu na dobu neurčitou a manželka měnila práci.

Neměla dosud podepsanou smlouvu, takže jsme nemohli její budoucí příjem počítat. Hypotéku chtěli nicméně hned.

Pokud by šli jen do své banky, tak by zjistili, že v danou chvíli hypotéku nedostanou (což mj. zjistili, protože jim to paní za přepážkou sdělila).

Já jsem ale udělal propočet u všech bank, se kterými spolupracuji a zjistil jsem, že minimálně ve třech případech na hypotékou dosáhnou.    

6. Mějte plán B

Víte kdy se začne lámat chleba? Jakmile banka dostane na stůl odhad. Lehce se může stát, že sice kupujete dům za 9 500 000 Kč, ale odhadce stanoví jeho cenu níž. Z jeho odhadu totiž banka bude vycházet a poskytne vám max. 90 %.

Co teď? Doporučuji být předem na tuto situaci připraven minimálně výběrem banky, která umožní souběh úvěrů, pokud nemáte dostatek vlastních prostředků.

Nezapomeňte také na křížové porovnání splátek, tedy vzájemné započítání hypotéky a dalšího úvěru, tak abyste na oba úvěry dosáhli s příjmem.

7. Máte vhodnou zástavu?

S odhadem souvisí nejen hodnota nemovitosti, ale také její kvalita v očích banky. Tím myslím především absenci většiny břemen a zástav.

Banka nevezme jako vhodnou zástavu byt, kde je břemeno dožití, nebo dům zastavený ve prospěch Home Creditu.

Také si dejte pozor na záplavové zóny, protože pak např. dům nepojistíte.

8. Jak nepřijít o zálohu      

Přímo to s bankou nesouvisí, ale s hypotékou a s vašimi penězi ano. Pokud kupujete např. byt přes realitku, bude chtít na vás zálohu, nebo provizi.  

Jak to ale udělat, abyste nepřišli o peníze, když nedostanete hypotéku? Odpověď je jednoduchá. Nechte si smlouvy projít právníkem a ten vám poradí, jak správně zformulovat ustanovení ve smlouvě.

9. Na co si dát pozor u pojištění

Každá banka chce mít pojištěný předmět zástavy. To znamená mít pojištěnou nemovitost proti zničení. Každopádně pokud již nějakou pojistku máte, např. v rámci refinancování, nemusíte ji rušit a dělat novou.

Dejte si ale pozor na správně nastavenou pojistnou částku. Než vycházet z minima požadovaného bankou doporučuji spíše hledět na skutečnost.

Pak se vám nehrozí problém s podpojištěním a jeho důsledky, tak jak to uvádí občanský zákoník.

10. Vhodně si načasujte čerpání

U koupě je to jednoduché, zaplatíte kupní cenu a je to. Ale u výstavby domu je třeba správně načasovat čerpání.

Chcete to znát metodiku bank, protože každá banky to má jinak. Někde vám poskytnou hned peníze na účet a stavte si, někde mají maximální limity na každé čerpání.

Pečlivě proto vybírejte banku, protože se tak nedostanete do problémů s nedostatkem prostředků.   

Plánujete hypotéku? Poraďte se nezávazně se mnou, stačí napsat na tomas@hypotekyjanece.cz, nebo zavolat na 605 44 65 43. Hypotéky si můžete porovnat také v hypoteční kalkulačce.