Mgr. Ing. Tomáš Janeček
právník a hypoteční specialista s 20letou praxí
Úroková sazba je asi nejdůležitější při rozhodování zda-li pořídit nemovitost právě na hypotéku. Také ovlivňuje cenu realit. Pokud jsou sazby vysoké, klesá zájem o koupi, což tlačí ceny nemovitostí dolů. Naopak nízké sazby hypoték dokáží vyšroubovat ceny nemovitostí do stratosféry.
Sazba hypoték je úrok za který vám banka půjčí. Tato sazba odráží náklady spojené s poskytováním úvěru a riziko spojené s jeho splacením. Sazba hypoték se vypočítává na základě několika faktorů:
Můžeme směle prohlásit, že saby jdou dolů. ČNB tak rozhodla prostřednictvím bankovní rady na svém zasedání 9. 2. 2024, kdy mj. snížila dvoutýdenní repo sazbu na 6,25 %.
Celý rok 2024 se nese v očekávání pozvolného snižování sazeb, neboť se budeme postupně blížit k původnímu inflačnímu cíli ČNB.
Bude záležet na dalších zasedáních ČNB. Pokud se však inflace bude blížit někde 3-4 % lze očekávat i snižování základní dvou týdenní reposazby od které se odvíjí právě výše aktuálních sazeb hypoték.
Domnívám se, že konce, roku můžeme směle atakovat hranici 3,5 % pro 5letou fixaci. Zatím máme v březnu 2024 inflaci na úrovni 3 %, takže nezbývá než si držet pěsti (rovná se štěstí).
Je logické, že při poklesu sazeb jdou hypotéky na dračku stejně jako nemovitosti což vede k růstu jejich cen do nebeských výšin. V tomhle bodě lze s jistotou říci, že se trh přehřívá.
Poptávka po hypotékách je enormní, ceny nemovitostí jsou nesmyslně vysoké a celé to vede k tomu, že odhady bank vychází poměrně hůře než jsou tržní ceny.
Zajímavý byl také trend u samotných bank. Když byly sazby někde o kolo 1,39 % banky začaly nabízet zajímavé sazby pro hodně dlouhé fixace. Kdo si třeba zafixoval v roce 2021 úrok u své hypotéky na byt na 10 let, dnes se směje, protože mám sazbu 2,49 %.
Opačná situace je paradoxně nyní, kdy banky zvýhodňují krátké fixace a nabízí velmi zajímavé sazby pro 1 a 2leté fixace. Dokonce houfně ruší 6 a víceleté fixace. Tam, kde 3letou fixaci dostanete s jistotou všude, takový 10letý fix už jen u 6 bank. Podívejte se na naši hypoteční kalkulačku.
Udělal jsem pro vás jednoduché porovnání dvou situací. Než se trh zbláznil prodávala se 1+1 v paneláku (v Brně) o výměře 40m2 za 4 690 000 Kč. Klienti potřebovali dofinancovat jen 2 420 000 Kč a při úrokové sazbě 4,79 % byla splátka 9 659 Kč.
Pokud by počkali na pokles cen nemovitostí vyvolaný enormním zdražením hypoték, pak by stejný byt kupovali za cca 3 700 000 Kč. Při stejné úrovni vlastních zdrojů (cca 2 270 000 Kč) by jim stačila hypotéka jen ve výši 1 430 000 Kč.
Úroková sazba hypoték se zvýšila v průměru až na 5,69 %. Splátka by byla byla při stejné splatnosti 30 let, ve výši 8 291 Kč.
| Cena bytu | 4 690 000 Kč | 3 700 000 Kč |
|---|---|---|
| Vlastní zdroje | 2 270 000 Kč | 2 270 000 Kč |
| Výše hypotéky | 2 420 000 Kč | 1 430 000 Kč |
| Úrok | 4,79 % | 5,69 % |
| Splátka | 9 659 Kč | 8 291 Kč |
Jak vidíte pokles cen byl o více jak 26 %, kdežto nárůst sazeb jen o cca 18 %. V tomhle případě se vyplatilo počkat. Ovšem to je věštba z křišťálové koule. Nikdy nevíte jak se budou sazby a ceny nemovitostí vyvíjet.
V tabulce jsou seřazené aktuální nejnižší sazby hypoték.
| Fixace (roky) | Úrok |
|---|---|
| 1 | 4,94 % |
| 2 | 4,89 % |
| 3 | 4,29 % |
| 4 | 4,60 % |
| 5 | 4,29 % |
Pozn.: Výše úvěru 4 000 000 Kč, 80 % LTV vč. pojištění schopnosti splácet. Účel bydlení (refinancování).
Spočítejte si svoji hypotéku na naší hypoteční kalkulačce. Denně aktualizované sazby, všechny poplatky, VIP sazby a sazby pro developerské projekty.
Jak nás učili v prvním ročníku na financích, úrok není všechno. Je třeba se pořádně podívat co je s nízkou sazbou spjaté? Pokud je podmínkou nízké sazby dokoupení pojištění schopnosti splácet, nebo dalších produktů, pak je to důvod dívat se po jiné bance.
Všechny doprovodné služby totiž zvyšují RPSN, což je úroková sazba zahrnující všechny poplatky spojené s daným úrokem. Paradoxně se může stát, že celková měsíční splátka (vč. pojištění) bude vyšší, než u na první pohled vyššího nominálního úroku, ale s lepším RPSN.
Nejnižší úrok, který banky uvádějí u své hypotéky většinou neznamená nejmenší náklad, protože jej banky s oblibou svazují s koupí nějaké doplňkové služby.
Většinou se jedná o vedení běžného účtu, pojištění schopnosti splácet, nebo pojištění nemovitosti. Bydlet ve vlastním bude vždy ta nejlepší varianta oproti nájmu a jedno jaká je aktuálně sazba.
Pokud jsou ceny nemovitostí vysoko, budou nízké sazby hypoték a obráceně. Nezapomeňte, že vysoký úrok nebude platit věčně, ale jen po dobu fixace a tu doporučíme s ohledem na aktuální situaci tak, aby se šlo vysoké sazby co nejrychleji zbavit.
Plánujete hypotéku? Porovnejte si všechny fixace na naší hypoteční kalkulačce. Obsahuje VIP sazby a všechny poplatky jsou zde transparentně vyčíslené. Nebo to můžete s námi probrat nezávazně, stačí napsat, zavolat.
Váš dotaz.
Mgr. Ing. Tomáš Janeček
právník a hypoteční specialista s 20letou praxí