ČNB uvolnila podmínky pro poskytování hypoték. Budou díky tomu dostupnější?

Vyšší splátky nejsou problém  

Jestli hypotéku dostanete ovlivňuje především ukazatel DSTI, tedy poměr všech splátek k vašim měsíčním (čistým) příjmům a do včerejška platilo, že jeho hodnota nesměla přesáhnout 45 %. To znamená, že pokud máte 20 000 Kč čistého, na splátky všech úvěrů mohlo jít max. 9 000 Kč.

Nově se tento parametr posouvá až na 50 %, takže rovnou polovinu svých příjmů můžete dávat na splátky všech úvěrů.

Dokonce podle Úředního sdělení ze dne 1. 4. 2020 banky mohou DSTI překročit v odůvodněných případech, to znamená, že i když by vám DSTI nevycházelo, hypotéku na výjimku můžete dostat.

Takové štěstí však bude mít jen omezené množství klientů. Celkový objem takových hypoték nesmí překročit 5 % z celkových objemů hypotéky poskytnutých bankou za čtvrtletí.   

Zajímavý příklad – porovnání maximální výše hypotéky podle parametru DSTI a s měsíčním příjmem 20 000 Kč čistého.

Poznámka: Jde o modelaci vytvořenou v konkrétním hypotečním kalkulátoru umožňující překročení parametru DSTI.

Na co ale každý zapomněl, je kouzelná věta ve výše uvedeném Úřední sdělení ze dne 1. 4. 2020, podle níž stejně mají banky „obzvláště obezřetně posuzovat žádosti o poskytnutí úvěru u klientů, u nichž by ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8 a ukazatel DSTI úroveň 40 %“.

Díky tomu, že hypotéky řešíme denně máme s výjimkami bohaté zkušenosti.

Celkové zadlužení banky už nezajímá 

S předchozím příkladem souvisí další parametr DTI, dle něhož mohla suma všech úvěrů činit max. 9násobek ročních příjmů.

Do konce března letošního roku by byl náš imaginární klient limitován i tímto ukazatelem a hranici 9 by bohužel překročil o 0,38.

Na hypotéku 2 250 000 Kč by tak možná nedosáhl. Nově ho však již tento ukazatel nemusí trápit, neboť jej ČNB zrušila.

Méně vlastních úspor

Netřeba nijak rozepisovat toto je jasné. Dosud banky poskytovaly tzv. standardní hypotéky do 80 % LTV a nestandardní do 90 % LTV. To znamená, že vyžadovaly, abyste měli optimálně 20 %, při nejhorším 10 % vlastních zdrojů.

Navíc devadesátek, které byly dražší než osmdesátky, pak mohly poskytnout maximálně 15 % z celkového objemu poskytnutých hypoték.

LTV je poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti. Pokud chcete hypotéku 4 000 000 Kč na koupi domu za 5 000 000 Kč, pak žádáte standardní hypotéku do 80 %.

Nově stačí 10 % podíl vlastních zdrojů a stejně jako u parametru DSTI mohou banky v odůvodněných případech poskytnout hypotéku nad 90 % LTV, ale opět v max. objemu 5 % z celkového objemu poskytnutých hypoték za kvartál.

Nicméně stále platí, že některé banky tiše tolerují dofinancování svých hypoték úvěry ze stavebního spoření, a to až do 100 %.  

Jak se budou hypotéky vyvíjet?

Jsem přesvědčený, že sazby půjdou nejen u hypoték dolů. Blíže o tom píši v článku Jak se sníží úrokové sazby hypoték.

Na druhou stranu se domnívám, že i přes zavedení jednoho pásma (do 90 % LTV) hypoték zůstane zachovaná diferenciace úroků. Dříve to tak bylo.

I když neexistovaly parametry DSTI, resp. DTI, měly banky rozdílné úroky pro hypotéky obvykle do 70, 85 a 100 %. Dá se tedy předpokládat, že banky budou nadále nabízet nižší úroky pro 80 %, než pro 90 % LTV.

Naše doporučení

1. Pečlivě si zvažte budoucí zadlužení. Jistě jste zaznamenali solidní mediální masáž, která se na toto téma strhla. Doporučil bych krotit optimismus především s ohledem na stávající situaci. To, co se děje letos může přijít příští rok zase.
2. Očekává se pokles sazeb, banky budou měnit svoje metodiky s ohledem na aktuální krok ČNB. Bude s čeho vybírat.
3. Udělejte si revizi stávajících splátek. Máme zkušenost, že ve většině případů je třeba snížit stávající zadlužení, aby vyšla hypotéka.
4. Než se rozhodnete splátky konsolidovat, nebo refinancovat nechte si spočítat, tzv. účelně vynaložené náklady.
5. Bez ohledu na to, jestli si hypotéku chcete brát či nikoliv zvažte, jestli není rozumné i tak zkusit snížit splátky stávajících úvěrů a uvolnit si tak cash flow právě na situace jako je ta dnešní.

Chcete se zdarma poradit? Stačí napsat mail a telefon.