Klienta chtěla kupovat byt. Šla na prohlídku, realitní makléř ji nechal podepsat rezervaci, zaplatit zálohu a teprve potom se obrátila na mě, že potřebuje vyřídit hypotéku.
Velice rychle zjistila, že tento postup v sobě skrývá mnoho nebezpečí. Popíši vám teď každé z nich.
Je to jednoduché, než něco podepíšete, zjistěte si, zdali vůbec dostanete hypotéku. K tomu slouží právě prescoring. Stačí vyplnit žádost v bance, kam vám chodí mzda, tím si ušetříte čas, protože nemusíte zdržovat sháněním potvrzení o příjmu.
Žádostí bance udělíte souhlas, aby nahlédla do registrů, zjistila, co dalšího splácíte a mohla si tak vypočítat váš disponibilní příjem. Podle něj vám poskytne hypotéku.
A pak to nejdůležitější. Díky prescoringu také zjistíte, jestli nemáte záznam v registrech. Není nic horšího, než když nevyjde hypotéka kvůli dva roky staré opožděné splátce kreditky.
Nechat si udělat prescoring ve vlastní bance může být problém. Klienta potřebovala rychle prověřit, kolik jí banka půjčí, nicméně tato banka má velmi přísná pravidla pro poskytování hypoték.
Takže jí vyšlo že má bonitu jen na 3 000 000 Kč, zatímco u druhé banky stačil její příjem na 4 600 000 Kč, a to potřebovala řešit výstavbu za 3 800 000 Kč.
Za prvé smrdí to úvěrovým podvodem a za druhé si tím člověk nepomůže. Setkal jsem se s případem, kdy finanční poradce radil klientovi, že stačí, když si zvýší mzdu na tři měsíce.
To bohužel neměl pravdu, protože každá banka vypočítává mzdu z ročního průměru. Takže pokud by klient zvýšil mzdu na tři měsíce o 100 % ve výsledku se roční průměr zvýší jen o 25 %.
Příklad: Devět měsíců je mzda 25 000 Kč a na tři měsíce se zvýší na 50 000 Kč. V součtu to dělá v průměru jen 31 250 Kč.
Rozhodně to ale nestojí za to, protože se člověk vystavuje riziku, že nebude schopen splácet hypotéku, neboť s umělým zvýšením mzdy se pojí vyšší zálohy na dani a na pojistném.
Než cokoliv podepíšete, přečtete si to. V případě rezervační smlouvy to platí dvojnásob. Pokud si nebudete jisti, poraďte se s právníkem.
Klient, co kupoval byt přes realitku na to šel chytře. Než podepsal rezervační smlouvu, nechal mi ji přečíst.
Zjistil jsem, že ve smlouvě měl ustanovení, dle kterého by přišel automaticky o zálohu, pokud by neuzavřel kupní smlouvu. A to by se mu nepodařilo, když by nedostal hypotéku.
Problém je v tom, že na hypotéku není právní nárok, ale rezervačku podepíšete vždycky dřív, než si vyřídíte hypotéku. Proto jsem trval na tom, aby ve smlouvě bylo ošetřeno, že když nedostane hypotéku, zálohu mu vrátí.
Především ti, co kupují byt, nebo dům, by se neměli spoléhat jen na informace z realitky. Klientka kupovala byt a realitka jí zapomněla sdělit jedno, resp. dvě sladká tajemství.
Na bytě vázly dvě zástavy ve výši 320 000 Kč a 18 000 000 Kč (ano čtete správně osmnáct na stole v českých). Taková nemovitost je jako zástava nepoužitelná.
Místo realitky jsem tak musel řešit se společenstvím vlastníků, jak vyvázat byt ze zástav, aby se dal použít pro novou hypotéku.
Kromě zástav mohou na nemovitostech váznout tzv. břemena. Jedná se o např. o právo rodičů, nebo prarodičů v bytě bezplatně dožít apod.
Bohužel takové nemovitosti mají pro banky právní vadu a také je neakceptují jako vhodnou zástavu.
Ani ne tak bytů, ale spíše domů se týká riziko povodní. Po povodních běžně dělám to, že když za mnou přijde klient, že zástavou bude dům, standardně se podívám do mapy, zdali není v povodňové zóně.
Opět by se totiž mohlo stát, že by jej banka odmítla jako zástavu anebo by byl nepojistitelný. Což je také problém, protože banka vyžaduje vždy pojistit předmět zástavy.
Klienti kupovali domeček a málem přišli o peníze díky tomu, že si neprověřili, zda má realitka podepsanou smlouvu také s prodávajícím. Totiž až byla vyřízená hypotéka, tak si prodávající postavil hlavu, že nic neprodá.
Naštěstí se to podařilo vyřešit, aniž by klienti platili pokutu bance a následně se museli soudit s prodávajícím, či realitkou. Celý příběh je zde.
Jedna z velmi častých příhod. Klient přijde, že byl na prohlídce bytu, podepsal rezervačku a potřebuje hypotéku. Během pár minut ovšem dostane studenou sprchu, protože se podívám do katastru a zjistím, že byt neexistuje.
Jak je to možné? Některé bytové domy jsou ve vlastnictví bytových družstev. A i když to není moc časté, tak družstvo dosud neprovedlo rozdělení domu na byty.
Obecně platí, že nekupujete družstevní byt, ale podíl a tím ručit nelze (pokud s tím družstvo nesouhlasí). Vám by pak nezbylo než zastavit jinou nemovitost, nebo vše řešit složitě předhypotékou.
Každá koruna dobrá je klasický film s hvězdným obsazením, ale také pravda. Když se chytře domluvíte s prodávajícím, že kupní ceny zaplatíte až po zavkladování zástavního práva, ušetříte.
Jde o to, že banky standardně uvolní peníze až po zapsání jejich zástavy. Mnohé umožňují tzv. expresní čerpání, kdy stačí doložit návrh na vklad potvrzený podatelnou katastru.
Vkladové řízení trvá necelý měsíc a chápu, že ne každý prodávající je ochoten čekat. Nicméně pokud by byl tak laskav, ušetřil by vám zhruba 2 000 Kč, tolik většinou stojí expresní čerpání.
Člověk by si řekl, že to snad ani není možné, ale stává se to. Fyzicky se k domu dostanete, ale v katastru není vidět žádná komunikace vedoucí k vašemu budoucímu pozemku.
Především u výstavby a koupě rodinných domů pak vzniká problém, že nemovitost je opět neocenitelná a banka jí neakceptuje jako vhodnou zástavu. Proto je nutné vše prověřit před podpisem smlouvy.
Tímto se dostáváme k druhému nejdůležitějšímu okamžiku, a to zjištění hodnoty nemovitosti. Doporučuji řešit odhad souběžně s prescoringem.
Zjistíte tak nejen kolik vám banka půjčí podle vašeho příjmu, ale také kolik vám půjčí podle hodnoty nemovitosti. Nově platí, že hypotéky lze poskytovat jen do 90 % hodnoty odhadu.
Proto klientům standardně nabízím, že rovnou provedu porovnání hypoték. Dostaneme tak banku, která nabízí nejlepší hypotéku, jejíž součástí obvykle bývá nejen sleva na úrocích, ale také odhad zdarma.
Rovnou tak můžeme podat žádost o prescoring a zároveň zadat odhad. Když odhad nevyjde, nevadí, protože vás to nic nestojí.
Také máme dost času vymyslet, jak řešit situaci, když by odhad nevyšel. Existují 3 možnosti jak dozajistit hypotéku:
Jak řešit 100 % financování se dočtete zde.
Klient plánoval výstavbu luxusního bungalovu 70 km od Prahy. Podle rozpočtu se jednalo o akci za 5 500 000 Kč, nicméně vzhledem k poloze odhadce stanovil cenu jen na 3 000 000 Kč.
Banka na základě odhadu byla ochotna poskytnout hypotéku do 90 %, což je 2 700 000 Kč. A co dál?
Klient už podepsal smlouvu se stavební firmou a vlastní zdroje ve výši zhruba 1 600 000 Kč použil na koupi pozemku a přípravné práce (projekt, sítě atd.). Musel jsem vymyslet, jak profinancovat zbytek.
Protože jsem to řešil v době, kdy šlo překročit 90 % i z jiných úvěrů doporučil jsem klientovi dofinancovat zbytek 2 stavebními spořeními. Muselo se však jednat o produkty, které měly dlouhou splatnost a umožňovaly čerpat vysoké limity bez zajištění.
Klient měl omezený příjem, a navíc již splácel půjčku na auto. Celý případ se pak podařil profinancovat následovně:
| Produkt | Výše | Splátka |
|---|---|---|
| Hypotéka | 2 700 000 Kč | 10 231 Kč |
| Stavební spoření I | 800 000 Kč | 5 678 Kč |
| Stavební spoření II | 400 000 Kč | 2 785 Kč |
| Celkem | 3 900 000 Kč | 18 694 Kč |
Řešil jsem klientovi odhad bytu v rámci dědictví, který se nacházel v jednom velkém městě. Podařilo se mi vyjednat nejlepší podmínky v jeho bance, takže klient byl spokojený, protože nemusel měnit banku.
Naše nadšení ovšem zhatila paní bankéřka, když začala tvrdě vyžadovat platbu za interní odhad. S tímto jsem nesouhlasil, protože podle metodiky šel odhad zpracovat bezplatně.
Nicméně s paní nebyla domluva, takže jsem přes centrálu zpracoval odhad sám a klient jej měl za dvě hodiny v mailu a nemusel platit nic. Ušetřil tak 4 700 Kč.
Z toho plyne, že ne vždy samotní pracovnici banky znají podmínky svých hypoték.
Abyste se nedostali do problémů, musíte do vlastních zdrojů zahrnout i další náklady. Jde především o provizi realitce a daň z nabytí nemovitosti.
Pro představu jsem si vymyslel, že kupujete byt za 4 000 000 Kč, máte 10 % vlastních zdrojů a realitka po vás chce 3 % provizi.
| Vlastní zdroje 10 % | 400 000 Kč |
| Provize RK | 120 000 Kč |
| Daň 4 % | 160 000 Kč |
| Celkem | 680 000 Kč |
|---|
Jak řešit 100 % financování se dočtete zde.
Když na to půjdete chytře, tak banku budete mít vybranou ještě před tím, než podepíšete smlouvu s realitkou. Vtip je v tom, že dnes již nestačí vybírat banku podle úrokové sazby.
Úrok je mnohdy svázán s dalšími produkty (pojištění, kreditní karty atd.) a chce to v klidu spočítat, zdali např. pojistka co už máte, nebude v součtu vycházet spolu s hypotékou bez pojištění lépe než balíček nabízený bankou.
Omezení hypoték vyvolaly změny v metodikách bank, takže o to víc platí, že výběr správné hypotéky závisí na znalosti těchto pravidel. Jeden příklad za všechny.
Nově lze podle zákona dělat mimořádnou splátku až do výše 25 % hypotéky každých 12 měsíců bezplatně. Ne všechny banky ale mají tuto hranici ve smlouvě.
Vyřizování hypotéky je především o vyplňování neskutečného množství formulářů. Banky musí nově zjišťovat úplně všechno co kde platíte, kolik projíte, procestujete a jestli jste koupili dětem k Vánocům Lego.
Papírování je pro většinu lidí otrava, nicméně mě to baví. Pokud plánujete hypotéku na bydlení, můžete se tím vším prokousávat sami, nebo si na to vezměte anděla.
Pro samotné čerpání hypotéky nestačí jen zajistit odhad a dát dohromady podklady pro úvěr. Než banka pustí peníze budete si muset obejít katastr a pojišťovnu.
Ušetříte čas, když budu řešit tyto věci, zatímco vy budete v práci.
Váš dotaz.
Mgr. Ing. Tomáš Janeček
právník a hypoteční specialista s 20letou praxí
