Nenechte se vyvést z míry, to, co se zde dočtete o hypotéce na byt, můžete směle použít i pro hypotéku na dům (koupě, nebo stavba), dokonce i na dřevostavby. Účel je tedy vedlejší. Důležitější je, že především podnikatelé se dozvědí vše podstatné o tom, jaký musí mít příjem, když chtějí řešit 100 % financování.
Tento článek je součástí velké série věnované 100 % hypotékám, které jak známo nesmí banky poskytovat, nicméně my jako šikovní Češi jsme si našli cestu v podobě souběhů úvěrů. Pan Rusnok sice zuří, ale co je mu to platné.
To je druhý problém 100 % hypoték na byt, musíte mít totiž příjem dostatečně vysoký na splátku obou úvěrů (hypotéky a druhého úvěru, nejčastěji překlenovacího úvěru ze stavebního spoření).
Hypotéky dělám už od dřevních začátků, kdy je banky začaly poprvé nabízet. Už v té době běhali po naší krásné České republice poradci (filutové), kteří už tehdy řešili jak na nedostatečnou bonitu.
Jednoduše radili podat obě žádosti v jeden den. Prosím vás, to už dneska je k smíchu, banky stejně nahlíží do registrů i před čerpáním a takovýto krok by jistě hodnotily jako podvod.
Nejprve bych rád upozornil na to, že některé banky rozlišují příjem podle toho, zdali máte pracovní poměr na dobu určitou, či neurčitou. Například Wüstenrot hypoteční banka započítává příjem ze smlouvy na dobu určitou jen z 90 %, takže jste hned o desetinu méně bonitní.
Kromě krácení příjmů u hypotéky na koupi domu musíte pamatovat i na dobu po kterou trvá pracovní poměr. Obecně bankám doba určitá nevadí, ale mají svoje pravidla.
Například Sberbank akceptuje příjem na dobu určitou, pokud trvá více jak tři měsíce a do jeho skončení zbývá více jak dva měsíce. Naproti tomu Hypoteční banka chce smlouvu alespoň na rok a do skončení musí zbývat více jak tři měsíce.
U podnikatelů, obecně označovaných jako OSVČ je situace ještě specifičtější, protože každá banka více méně přistupuje k výpočtu jejich disponibilního příjmu jinak.
Třeba Wüstenrot hypoteční banka jde systémem: řádek 104 (základ daně) – daň / 12 = čistý měsíční příjem, naproti tomu Raiffeisen stavební spořitelna počítá disponibilní příjem z obratu (řádek 101) děleno 12.
Řešil jsem hypotéku na koupi bytu pro mladý pár (30+29 let), oba OVČ, přičemž pán danil 60 % paušálem, s obratem 600 000 Kč, paní taktéž, ale s obratem 250 000 Kč.
Potřebovali koupit byt za 3 400 000 Kč, vlastní prostředky ve výši 400 000 Kč chtěli použít na úhradu daně a provize RK. Pojďme se podívat, jak se nám podařilo nastavit financování.
| Typ úvěru | Hypotéka do 90 % LTV | Překlenovací úvěr |
|---|---|---|
| Výše | 3 000 000 Kč | 400 000 Kč |
| Splátka | 13 707 | 3 400 Kč |
| Doba splatnosti | 30 let | 18 let |
Bonitně mi vyšly oba úvěry, tzn. jak hypotéka, tak překlenovák při vzájemném zápočtu. Jednoho by napadlo, zdali by nebyla zajímavá kombinace 80 % hypotéky a stavebka?
Byla, ale klientům bohužel tato varianta nevycházela. V dalším díle se dočtete, Jak správně kombinovat úvěry, když potřebujete 100 % hypotéku.
Můžete to se mnou nezávazně probrat. Stačí napsat na tomas@hypotekyjanecek.cz, nebo zavolejte na +420 605 44 65 43. Hypotéku na dům si můžete porovnat také v hypoteční kalkulačce.
Váš dotaz.
Mgr. Ing. Tomáš Janeček
právník a hypoteční specialista s 20letou praxí
