Mgr. Ing. Tomáš Janeček
právník a hypoteční specialista s 20letou praxí
Tak jsem se přátelé konečně dočkali! Moneta jako jedna z posledních bank mění svoji metodiku ve prospěch vás klientů. Jedná se o úpravu čerpání hypotéky v rámci výstavby a rekonstrukcí. Dosud zde platila určitá omezení. Plánujete např. rekonstrukci domu? Pak si přečtěte tento článek a budete v obraze.
Vlastně ono to platí i pro výstavbu. Jádro pudla tkví v principu čerpání obou účelů (výstavba, rekonstrukce). Čerpání funguje tak, že banka vám nepustí celou výši úvěru naráz.
Ale po částech, podle toho, jaká bude v době čerpání aktuální zástavní hodnota. Navíc u obou hypoték platí, že to co nová výše odhadu se automaticky nemusí rovnat prostavěné částce.
Řekněme, že máte dům (totální zbor), v hodnotě 2 000 000 Kč a plánujete rekonstrukci ve výši 3 000 000 Kč. Ano máte pravdu, v podstatě jste koupili zasíťovaný pozemek, necháte projet buldozer tam a zpátky a začínáte na novo.
Ale teď vážně. Banka vám povolí čerpání maximálně do 100 % aktuální zástavní hodnoty, tedy 2 000 000 Kč. A to byl právě zásadní problém Monety, protože ta vám dosud pustila jen 90 %, tedy 1 800 000 Kč.
Od září 2018 se ale přidává k rodině bank, které vám pustí až 100 % na každé čerpání. Pozor 100 % čerpání nemá co dělat se 100 % financováním, jak si ukážeme dále.
Především na to, že pokud má pozemek výrazně nižší hodnotu, než je rozpočet stavby domu, může být čerpání problém. A už vůbec je u některých bank problém, pokud si koupíte pozemek a po nějaké době chcete začít stavět.
Nezapočtou výdaje za pozemek jako vlastní zdroje a v případě výstavby chtějí po vás další peníze.
Poraďte se se mnou nezávazně.
Koupili jste zasíťovaný pozemek v obci Horní – Dolní, kde žije asi 123 obyvatel. Cena pozemku vč. sítí je 1 000 000 Kč. Zde plánujete postavit dům 5+1 za 4 000 000 Kč. Stavbu navíc budete realizovat svépomocí.
Na první čerpání vám banka pustí jen 1 000 000 Kč. Až jej prostavíte, přijde odhadce a udělá přepočet aktuální zástavní hodnoty.
Pozor: nemusí platit, že prostavěná částka = aktuální zástavní hodnota. Taky může říci, že teď to má hodnotu jen 1 500 000 Kč.
Takže na druhé čerpání by vám banka pustila jen rozdíl mezi aktuální hodnou a dosud vyčerpanou hypotékou, tzn. 1 500 000 – 1 000 000 = 500 000 Kč. Pokud by to bylo ještě méně, už může nastat solidní problém.
Což jak je vidět není nic moc ani u Monety, kde můžete jít nově až do 100 % aktuální zástavní hodnoty. Ovšem vás to nemusí znepokojovat, protože vím, která banka je schopna vám poskytnout tzv. zrychlenou výstavbu.
Když použiji předchozí příklad, tak na první čerpání byste dostali navíc až 500 000 Kč kromě 1 000 000 Kč, celkem 1 500 000 Kč.
Těch 500 000 Kč je obecně strop u všech bank, které umožňují zrychlenou výstavbu a lze je získat pro každé čerpání, a to až do vyčerpání celé hypotéky.
Stavba RD s rozpočtem 4 000 000 Kč na vlastním pozemku 1 000 000 Kč, odhadce stanovil celkovou budoucí hodnotu stavby s pozemkem na 5 000 000 Kč.
Potřebujete hypotéku 4 000 000 Kč.
| 1. čerpání | 1 000 000 Kč + 500 000 Kč = 1 500 000 Kč |
| 2. čerpání, odhadce stanovil aktuální hodnotu ve výši 2 000 000 Kč. | 2 000 000 Kč – 1 500 000 Kč = 500 000 Kč + 500 000 Kč = 1 000 000 Kč |
| 3. čerpání, odhadce stanovil aktuální hodnotu ve výši 3 500 000 Kč. | 3 500 000 Kč – 2 500 000 Kč = 1 000 000 Kč + 500 000 Kč = 1 500 000 Kč |
Jestli uvažujete o hypotéce na stavbu domu, zavolejte mi na +420 605 44 65 43. Můžeme to nezávazně probrat. Nebo mi napište na tomas@hypotekyjanecek.cz. Budu se těšit a mějte se fajn.
Váš dotaz.
Mgr. Ing. Tomáš Janeček
právník a hypoteční specialista s 20letou praxí