ČNB chystá důkladnější zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték. Důvodem je, že se banky naučily obcházet zákaz poskytování 100 % hypoték a vesele půjčují všem, co potřebují financovat bez koruny v kapse. S tím souvisí další ukazatel, který chce ČNB regulovat, což je míra zadlužení. Podrobnosti najdete v tomto článku.
Vzhledem k tomu, že jde o obsáhlá témata, dovolím si tento článek věnovat omezení maximálních výší hypoték a hned jak rozmrznu, napíši druhý článek věnovaný omezení míře zadlužení. Děkuji za pochopení.
Rozsáhlou regulaci hypoték započala ČNB právě zákazem poskytovat 100 % hypotéky. V říjnu 2017 je zakázala úplně, takže jste v bance mohly dostat hypotéku max. do výše 95 % LTV a od dubna 2018 získáte pak už jen 90 % hypotéku.
LTV je anglická zkratka, jejíž plný název si stejně nikdo dokáže zapamatovat a s oblibou ji slabikují jedinci, co si potřebují dodat na důležitosti. A taky ví, co je to EBITDA.
Pro vás je ale nejužitečnější vědět, že LTV je poměr mezi hypotékou a zástavní hodnotou nemovitosti. A v tom je právě háček. Hodnota nemovitosti je mnohdy odlišná od kupní ceny, nebo rozpočtu.
Asi nejjednodušší je to u nových bytů. Zde je většinou kupní cena = odhadní, tudíž můžete více méně v klidu očekávat, že získáte 90 % hypotéku vypočítanou z kupní ceny.
Na druhou stranu u starších bytů se vám lehce může stát, že sice potřebuje hypotéku na byt ve výši 3 000 000 Kč, ale odhadce (to je ten, co stanovuje zástavní hodnotu pro banku a nedá se obměkčit slivovicí…ani vínem) jej odhadne na 2 700 000 Kč.
A už jsme v háji zeleném, protože od dubna 2018 vám banka půjčí maximálně 90 % z 2 700 000 Kč = 2 430 000 Kč a zbytek, 570 000 Kč byste měli mít na účtu.
Ještě lepší je to, když potřebujete hypotéku na stavbu domu. Už se mi několikrát stalo, že klient měl vlastní pozemek, což by se dalo říci, je výhra.
Nicméně byl v oblasti, kde se neprodávají stavební pozemky za 10 000 Kč/m2, takže milý odhadce nám odhadl nový dům na 4 000 000 Kč i s pozemkem, při tom rozpočet byl na 5 000 000 Kč.
V tomto případě klientovi chyběl 1 400 000 Kč. Skvělé, ale ten dal právě za pozemek. Samozřejmě v obou předchozích případech by nám nepomohla 100 % hypotéka, ani svěcená voda, ale potřeba dalších zdrojů by byla podstatně nižší.
Tady si dovolím vyjádřit osobní názor na to, že banky sice poslušně zrušily 100 % hypotéky, čímž samozřejmě nám všem, co potřebujeme 100 % hypotéku, náš záměr prodraží.
Na druhou stranu je pozitivní, že banky se už tak jednoznačně netváří na další nesmyslný požadavek ČNB neposkytovat hypotéku těm, kteří nahrazují chybějící zdroje druhým úvěrem.
Z čehož plyne, že ČNB dosáhla v podstatě jen toho, že se zadlužíte hůře než před regulací. Místo toho abyste si vzali třeba 100 % hypotéku na rekonstrukci a platili řekněme rozumný úrok, takhle si budete vykrývat chybějících 10-20 % nejčastěji překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření.
Navíc „překlenováky“ jsou jen do určitého limitu bez jakéhokoliv zajištění (max. do 800 000 Kč), ale hlavně jsou dražší, než 100 % hypotéka.
Když byste dnes chtěli 100 % hypotéku na koupi domu ve výši 6 000 000 Kč, tak by to mohlo vypadat třeba takhle:
| Typ úvěru | Hypotéka | Rekosplátka |
|---|---|---|
| Výše | 5 400 000 Kč | 600 000 Kč |
| Úrok | 2,99 % | 5,25 % |
| Fixace | 3 roky | 3 roky |
| Splátka | 22 738 Kč | 4 370 Kč |
| Doba splatnosti | 30 let | 18 let |
Jak vidíte, část hypotéky jste nuceni nesmyslně platit kratší dobu (ano jsou stavební spořitelny se splatností až 22 let, ale to nám zas tak nepomůže vzhledem k úroku).
A to se nebavíme o poplatcích, které mají stavební spořitelny opravdu mastné. Ale abych jen nekritizoval, zde se dočtete Jak nově řešit 100% financování.
Zkuste to se mnou probrat nezávazně. Stačí napsat na tomas@hypotekyjanecek.cz, či zavolat +420 605 44 65 43. Nebo si můžete počítat jen tak v hypoteční kalkulačce.
Váš dotaz.
Mgr. Ing. Tomáš Janeček
právník a hypoteční specialista s 20letou praxí
