Zajímavou příležitostí jsou hypotéky na koupi nájemních domů. Zde je možnost financovat celý projekt prostřednictvím účelově založených společností (Moneta), nebo jako v případě České spořitelny, prostřednictvím OSVČ.
Každopádně splatnosti jsou krátkodobé až střednědobé (5-15 let), individuálně se lze domluvit až na 20 letech.
Pokud chcete, aby banka posuzovala v rámci vaší bonity příjmy z nájmů, je nutné mít uzavřené nájemní smlouvy, nebo smlouvy budoucí.
Také je třeba pamatovat na nutnost doložení vlastních zdrojů, které banky požadují ve výši 20 %-50 %, takže nestačí operovat s hodnotnou nemovitost.
Výhodou podnikatelských úvěrů určených na investici je široká škála možností na co je použít. Jen namátkově uvádím:
Zajímavostí jsou minimální a maximální výše hypoték (500 0000 Kč do 30 000 000 Kč), s tím že banky mají také rozdílnou hranici, od kdy požadují zástavu nemovitostí. Např. Česká spořitelna požaduje zástavu nemovitostí teprve od 3 000 000 Kč, stejně tak jako v případě Raiffeisenbank.
Některé banky umožňují OSVČ v případě nedostatečné zástavy vyřešit tento problém prostřednictvím M-záruky ČMZRB.
Pod tuto skupinu podnikatelských úvěrů a hypoték lze zařadit jakoukoliv investici do nemovitostí, tzn. nejen nákup, ale také rekonstrukci, modernizaci, nebo refinancování, nebo výstavbu vlastního sídla.
Výše těchto podnikatelských hypotečních úvěrů se pohybují v rozmezí 500 000 Kč – 30 000 000 Kč. Splatnosti jsou opět spíše krátkodobé (5 let) až střednědobé (15 let), nicméně individuálně lze uvažovat i o 20leté splatnosti.
Problémem podnikatelských hypoték bývají rozdílné požadavky bank na výši vlastních zdrojů, a to v rozmezí 15–40 % (!) a dále pak v podobě maximální výše vzhledem k hodnotě zástavy, kde např. UniCredit Bank jde pouze do 80 % hodnoty zástavy, zatímco Česká spořitelna jde až do 85 %.
Také bytová družstva jsou dnes považována za podnikatele, stejně jako společenství vlastníků. Význam hypoték pro bytová družstva spočívá především v tom, že je lze s výhodou použít např. při koupi celých bytových domů ať už v rámci prodeje majetku obcí, nebo jiných vlastníků.
Výhodou je především to, že na výhodnou hypotéku dosáhnou čerstvě založená bytová družstva, kde stačí odsouhlasit fond oprav v takové výši, aby byl schopen pokrýt splátku hypotéky.
Samozřejmě banky vyžadují, aby družstvu zbyla nějaká rezerva (nejčastěji 10-20 %).
U některých bank může vzniknout problém s následnou potřebou družstevníků založit společenství vlastníků a byty převést do osobního vlastnictví.
Ne každá banka to umí, proto doporučuji, celou věc probrat nejen s hypotečním specialistou, ale také s právníkem. Předejdete tak zbytečným potížím.
Nelze nezmínit, že v případě podnikatelských hypoték a úvěrů se nebavíme o zákonu o spotřebitelském úvěru. Takže banka si může stanovit individuálně jak podmínky poskytnutí, tak poplatků za předčasné splacení.
Proto doporučuji, než začnete řešit jakoukoliv podnikatelskou hypotéku, nebo úvěr poraďte se s hypotečním specialitou. Ušetříte si čas a v budoucnu peníze a nervy.
Váš dotaz.
Mgr. Ing. Tomáš Janeček
právník a hypoteční specialista s 20letou praxí
